ดร. ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล

https://www.lhfund.co.th/PropertyFund

สรุป

• กองทรัสต์อสงัหาริมทรัพย์สามารถจ่ายผลตอบแทน แ่ก่ผู้ถือหน่ายได้ 8-9% โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้สูงอายุ ที่เกษียณสามารถมาลงทุนได้โดย ได้รับปันผลจากค่าเช่า  ลงทุนเริ่มต้นน้อย มีความคล่องตัวสูงสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์
• การวิเคราะห์กองทรัสต์อสังหา
  • การวิเคราหะท์ทำเลที่ตั้ง
  • การวิเคราหะห์ระยะเวลาการเช่าของผู้เช่า
  • การวิเคราะห์ลักษณธของลูกค้าและผู้เช่า
  • การวิเคราหะห์สภาพอาคาร
  • การวิเครารหะ์อัตราเช่า
  • การวิเคราหะ์ผลตอบแทนการลงทุน
  • การวิเคราหะ์ขนาดของกองทรัต์
  • การวิเคราหะ์การกู้ยืมเงินของกองทรัส
  • การวิเคราหะ์มูลค่าทรัพย์สินของกองทรัพส
  • หารวิเคราหะื์ฺนโยบายลงทุน กงองทรัพต์
  • การวิเคราหะ์การถือครองหน่อยของสปอรเซอร์
• กองทรัสต์ในอสงหาคืออะไร กรลงทุนอสังหาเป็นเรื่องที่ต้องใช้เงินเยบอะ แต่สามารถเลือลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาและทรัสต์ได้ โดยลงทุนอสังหาที่สร้างเสณ้จแล้ว มีผู้เช่าแล้ว และสามารถจ่ายปันผลได้
• ในปัจจุบันปี 68 มีกองทุนอสังหาในประเทศไทย จดทะเบีนรในตลบท จำนวน 61 กอง
• จุดเด่นของกองทุนอสังหา คือ 1. อสังหามีความต้องการสูง 2. มูลค่าสินททรัพย์มีราคาสูง 3. อสังหามีแนวโนมราคาเพิ่มขึ้นทุกปี 4. อสังหาเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ 5. อสังหาเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย
• ประเภทการลทุนในอสังหา 1. ลงทุนโดยตรง มีการลงทุนโดยกู้ยืมเงินมาลงทุนได้ แต่ควรมีรายได้จากการเช่าสูงกว่า ต้นทุนการกู้ยื้มเงิน แต่ม้อจำกัดในการขายภายหัลง ควรจะมีการลงทุนในหลายๆแปลง 2. การงทุนซื้อที่ดินมาแล้วขายไป
• การลงทุนอสังหาโดยอ้อม โดยผ่านกองทุนอสังห า มี2ประเท คือ
  • ลงทุนผ่านหุ้นกู้ในกองทรัสอสังหา หรือบิษัทอสังหา โดยจะได้รับผลตอบแทนเป็นอัตราดอกเบื่อย แต่ต้องพิจารณาเครดิตเรทติ้งของบริษัทนั้นๆ ด้วย เช่น CPN Reits ข้อดีของหุ้นกู้คือได้รับอัตราดอกเบื้ยทีี่แน่อน หากไม่ผิดนัดชำระ
  • การลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ คือการลงทุนในห่วยของกองทรัส โดยกองทรัสต์จะระดมทุนจากนักลงทุน และจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน จากกผลตอบแทนรายได้ค่าเชข่า โดยเงินแค่ 1000 บาท สามารถเร่ิมต้นลงทุนได้
• สภาพคล่องกองทุนอสังหา

• กองทรัสต์อสังหาคืออะไร กองทุนรวมในอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้่างแล้วเสร็จและมีรายได้แล้ว ในรูปแบบของค่าเช่า หรือค่าบริการิการ ซึ่งกำไรจากกองทรัรสต์จะได้รับสิทธิประฌโยชน์ในการยกเว้นภาษี และกองทรัพส์ต้องจ่ายผลประโยชน์จากเงินปันผลที่ปรับปรุงแล้ว 90% -ของกำไรสุทธิ ทำให้ผัตราผลตอบแทนปันผลมีมูลค่าสูง และมีโอกาสในการเพิ่มอัตราค่าเช่าได้ 
• จุดเด่นของกองทรัสต์ อาจจะมีมูลค่าสูงถึงระดับหมื่นล้าน เช่น โรงแรม5ดาว DATA CENTER สนามบิน มีความเสี่ยงกว่าหุ้นที่กำไรอาจผันผวน แต่สูงกว่าตราสารหนี้ และมีความเสี่ยงปานกลาง
• ควาามแตกต่างระหว่าง property fund vs REITS

22:12 รอง บุรพล (Nor) ตั้งกองต้องมีลูกค้าเช่า มีรายได้ต่อเนื่อง 3 ปี สัญญาเช่าระยะยาวกำไรต้องมี 12 % จ่ายdividend yield ต้องมี 6-8%ต่อปี
22:17 รอง บุรพล (Nor) ส่วนใหญ่ตั้งกอง REIT เอาเงินกลับมาได้ 49 บวก add extra อีก 10-20% แต่ต้องสามารถจ่าย yield ได้ 6-8%/y
22:18 รอง บุรพล (Nor) คุณศุภนันท์ มีประสบการณ์โดยตรง ประสบการณ์สูงมากครับปรึกษาได้เลยครับ