ดร. ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล
https://www.lhfund.co.th/PropertyFund
สรุป
- กองทรัสต์อสงัหาริมทรัพย์สามารถจ่ายผลตอบแทน แ่ก่ผู้ถือหน่ายได้ 8-9% โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้สูงอายุ ที่เกษียณสามารถมาลงทุนได้โดย ได้รับปันผลจากค่าเช่า ลงทุนเริ่มต้นน้อย มีความคล่องตัวสูงสามารถซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์
- การวิเคราะห์กองทรัสต์อสังหา
- การวิเคราหะท์ทำเลที่ตั้ง
- การวิเคราหะห์ระยะเวลาการเช่าของผู้เช่า
- การวิเคราะห์ลักษณธของลูกค้าและผู้เช่า
- การวิเคราหะห์สภาพอาคาร
- การวิเครารหะ์อัตราเช่า
- การวิเคราหะ์ผลตอบแทนการลงทุน
- การวิเคราหะ์ขนาดของกองทรัต์
- การวิเคราหะ์การกู้ยืมเงินของกองทรัส
- การวิเคราหะ์มูลค่าทรัพย์สินของกองทรัพส
- หารวิเคราหะื์ฺนโยบายลงทุน กงองทรัพต์
- การวิเคราหะ์การถือครองหน่อยของสปอรเซอร์
- กองทรัสต์ในอสงหาคืออะไร กรลงทุนอสังหาเป็นเรื่องที่ต้องใช้เงินเยบอะ แต่สามารถเลือลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาและทรัสต์ได้ โดยลงทุนอสังหาที่สร้างเสณ้จแล้ว มีผู้เช่าแล้ว และสามารถจ่ายปันผลได้
- ในปัจจุบันปี 68 มีกองทุนอสังหาในประเทศไทย จดทะเบีนรในตลบท จำนวน 61 กอง
- จุดเด่นของกองทุนอสังหา คือ 1. อสังหามีความต้องการสูง 2. มูลค่าสินททรัพย์มีราคาสูง 3. อสังหามีแนวโนมราคาเพิ่มขึ้นทุกปี 4. อสังหาเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ 5. อสังหาเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย
- ประเภทการลทุนในอสังหา 1. ลงทุนโดยตรง มีการลงทุนโดยกู้ยืมเงินมาลงทุนได้ แต่ควรมีรายได้จากการเช่าสูงกว่า ต้นทุนการกู้ยื้มเงิน แต่ม้อจำกัดในการขายภายหัลง ควรจะมีการลงทุนในหลายๆแปลง 2. การงทุนซื้อที่ดินมาแล้วขายไป
- การลงทุนอสังหาโดยอ้อม โดยผ่านกองทุนอสังห า มี2ประเท คือ
- ลงทุนผ่านหุ้นกู้ในกองทรัสอสังหา หรือบิษัทอสังหา โดยจะได้รับผลตอบแทนเป็นอัตราดอกเบื่อย แต่ต้องพิจารณาเครดิตเรทติ้งของบริษัทนั้นๆ ด้วย เช่น CPN Reits ข้อดีของหุ้นกู้คือได้รับอัตราดอกเบื้ยทีี่แน่อน หากไม่ผิดนัดชำระ
- การลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ คือการลงทุนในห่วยของกองทรัส โดยกองทรัสต์จะระดมทุนจากนักลงทุน และจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน จากกผลตอบแทนรายได้ค่าเชข่า โดยเงินแค่ 1000 บาท สามารถเร่ิมต้นลงทุนได้
- สภาพคล่องกองทุนอสังหา
| ลักษณะ | กองทรัสต์อสังหา | อสังหาทั่วไป |
| การซื้อขาย | ซื้อหน่วยลงทุนผ่านตลาดกลาง | ไม่มีตลาดกลางซื้อขาย ต้องผ่านคนกลาง นายหน้า |
| ราคาเสนอขาย | มีราคา bid and office ชัดเจน | ไม่มีราคากลาง ราคาที่ปรเมินก็หาได้ยาก รวมถึงหารคาเปรรียบเทียบ |
| จำนวนผู้ซื้อขาย | จำนวนผูถือหน่วยต่้อกองทรัสต์ 250 คนขึ้นไป หาผู้สนใจได้ง่าย | มีผู้วืื้อขายรายเดียวทั้งเแปลง ส่วนแปลวงหลายโฉนดอาจคุยกันไม่ลงตัวและจบได้ยาก |
| ขั้นจอนการซื้อขาย | ซื้อขายผ่านคอมได้ | ทำสัญญาซื้่อขาย ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน |
- กองทรัสต์อสังหาคืออะไร กองทุนรวมในอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้่างแล้วเสร็จและมีรายได้แล้ว ในรูปแบบของค่าเช่า หรือค่าบริการิการ ซึ่งกำไรจากกองทรัรสต์จะได้รับสิทธิประฌโยชน์ในการยกเว้นภาษี และกองทรัพส์ต้องจ่ายผลประโยชน์จากเงินปันผลที่ปรับปรุงแล้ว 90% -ของกำไรสุทธิ ทำให้ผัตราผลตอบแทนปันผลมีมูลค่าสูง และมีโอกาสในการเพิ่มอัตราค่าเช่าได้
- จุดเด่นของกองทรัสต์ อาจจะมีมูลค่าสูงถึงระดับหมื่นล้าน เช่น โรงแรม5ดาว DATA CENTER สนามบิน มีความเสี่ยงกว่าหุ้นที่กำไรอาจผันผวน แต่สูงกว่าตราสารหนี้ และมีความเสี่ยงปานกลาง
- ควาามแตกต่างระหว่าง property fund vs REITS
| เรื่อง | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| โครงสร้างทางกฎหมาย | กองทุนรวม | กองทรัสต์ |
| ผู้ทำหน้าที่บริหาร | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม | บลจ หรือ บริิษัทที่เชียวชาญด้านการลงทุนในอสังหา และมีคุณสมบัติครบตามเกณฑ์ของ กลต |
| ประเภทสินทรัพย์หลักที่ลงทุนได้ | Positive list ตามเกรธ์ กลต. | ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นหลักทรัพย์ ที่เอาไปทำธุรกิจที่ผิดกฎหมาย |
| การลงทุนอสังหาในต่างประเทศ | ทำไม่ได้ | ทำได้ |
| การลงทุนในอสังหาที่ยังไม่แล้วเสร็จ | ทำได้แต่ต้องก่อสร้างแล้วเสร็จไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่า | ทำได้แต่ต้องไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม
total asset valuse |
| การกู้ยืม (gear list) | ไม่เกิน 10% ของวมูลค่าสินทรัพย์สิถุทธิ | ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม และได้ไม่เกิน 60% กรณ๊ได้รับcredit rarting ระดับ investment grade |
| ข้อจำกัดการถือหน่วยของลบุคคลใดบุคคคลหนึ่ง หรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน
|
ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด และแต่ลบะชนิด |
22:12 รอง บุรพล (Nor) ตั้งกองต้องมีลูกค้าเช่า มีรายได้ต่อเนื่อง 3 ปี สัญญาเช่าระยะยาวกำไรต้องมี 12 % จ่ายdividend yield ต้องมี 6-8%ต่อปี
22:17 รอง บุรพล (Nor) ส่วนใหญ่ตั้งกอง REIT เอาเงินกลับมาได้ 49 บวก add extra อีก 10-20% แต่ต้องสามารถจ่าย yield ได้ 6-8%/y
22:18 รอง บุรพล (Nor) คุณศุภนันท์ มีประสบการณ์โดยตรง ประสบการณ์สูงมากครับปรึกษาได้เลยครับ